[CEO 칼럼] 자녀 주택자금 지원과 증여세

김대표는 곧 자녀의 결혼을 앞두고 있다. 아파트 한 채를 사주려고 오래전부터 생각은 해왔는데 세금이 걱정이다.

7억 원 아파트를 사준다고 가정했을 때, 기본공제액 5000만 원과 혼인공제액 1억 원을 차감하면 증여세 1억500만 원이 산출된다. 그런데 자녀가 낼 능력이 없다면 그 증여세에다가 취득세까지 다시 현금으로 증여해야 한다. 이 경우 약 9억 원가량을 증여해야만 모든 세금이 해결된다. 자녀에게 일부만 빌려주는 방법은 어떨까? 세법에서는 자녀에게 빌려주는 행위도 증여한 것으로 본다. 그렇지만 정상적으로 이자를 지급하고 원금을 상환한다면 빌려준 것으로 인정한다.

그렇다면 자녀에게 이자는 얼마나 받아야 할까? 세법에서는 연 4.6%는 받아야 한다. 그렇지 않을 때 자녀가 이자액만큼 증여받은 것으로 본다. 다만 연간 이자가 1000만 원 미만이면 이자를 지급하지 않더라도 증여로 보지 않는다. 예를 들어 2억 원을 빌려주면서 이자를 받지 않았더라도, 2억 원에 대한 4.6%의 이자는 920만 원으로 1000만 원 미만이어서 증여세를 내지 않는다. 2억 원은 빌려주고 나머지 6억 원 증여하면 증여세를 해결할 수 있다. 다만 2억 원을 빌려줄 때 반드시 차용증을 작성해 공증하고 원금 상환일과 상환금을 명확히 하고 실제 실행에 옮겨야 한다. 빌린 2억 원을 어떻게 상환하는지에 대해 국세청에서는 지속해 사후관리한다.

만약 부모가 여유분의 아파트를 한 채 가지고 있어서 그 아파트에 자녀가 무상으로 거주하도록 한다면 어떨까? 원칙적으로는 부모 소유 아파트에 자녀가 대가를 지급하지 않고 거주하는 경우 증여세가 과세될 수 있다. 그런데 이 부분에서 세법은 좀 관대한 편이다. 5년 단위로 계산해서 자녀가 아파트를 무상으로 사용한 결과로 얻은 이익이 1억 원이 넘지 않으면 증여세를 매기지 않는다. 5년간의 이익 계산 방법을 살펴보면 부동산 가액에 2%를 곱해서 여기에 다시 3.7908을 곱하면 된다. 역산해보면 13억1000만 원 미만인 아파트를 무상으로 사용할 때 5년간 이익이 1억 원 미만으로 계산된다. 즉 부모님이 가지고 있는 아파트가 13억1000만 원 미만이라면 자녀는 언제든지 무상으로 사용할 수 있다.

금전 증여나 아파트 자녀 무상거주가 여의치 않다면 아파트를 임차해서 자녀가 거주하도록 하는 방법을 고려해 볼 수 있다. 이는 두 가지로 나누어 볼 수 있는데, 첫째 자녀명의로 전세를 얻어주고 자녀가 거주하는 방법이다. 부모 자금으로 전세금을 지급했다면 당연히 증여세를 내야 한다. 다만 이 경우도 차용계약을 하고 원리금을 상환한다면 문제가 되지 않는다. 둘째 부모가 자신들 명의로 전세를 얻어서 자녀에게 거주하도록 한다면 어떨까? 이 경우는 전세보증금 상당액을 자녀에게 무상으로 빌려준 것으로 볼 수도 있고 부모가 임차한 권리를 자녀가 무상으로 사용하는 것으로 볼 수도 있다. 다만 자녀가 미성년자로서 학업 등의 목적으로 거주를 달리할 상황이라 전세를 준 경우라면 부모가 부담해야 할 생활비로 보아 증여세가 발생하지 않을 수 있다.

국세청에서는 PCI 분석시스템을 통해 자산, 소비, 소득을 심층연계하여 부의 편법적인 이전에 대해 치밀하게 감시하고 있다. 자녀에게 자금을 지원할 때는 어떤 방식으로 할 것인지 다양한 방법을 미리 고려해야 세금 리스크를 줄일 수 있다.

/전성구 남동세무회계 대표