1기 신도시 선도지구, ‘승자의 저주’ 우려감…최대변수 분담금에 셈법 복잡

[더퍼블릭=홍찬영 기자‘ 1기 신도시 선도지구가 공개되며 33년 만에 재건축이 본격적으로 시작된다. 다만 시장에선 선도지구가 자칫 '승자의 저주'가 될 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 1기 신도시 일부 단지들은 선두지구로 선정되기 위해 추가 공공기여를 약속하는 등 공격적인 조건을 써낸 탓에 ‘분담금 폭탄’이 나올 수 있다는 우려에서다. 수 억원의 분담금으로 인해 주민 간 갈등이 불거지면 사업은 오히려 늦춰질 가능성을 배제할 수 없을 것으로 보인다.

28일 국토교통부에 따르면 앞서 99개구역, 15만3000가구가 1기 신도시 선도지구 공모에 나선 결과 13개 구역, 3만6000가구가 선정됐다.

지난 27일 국토교통부는 수도권 1기 신도기 재건축의 ‘첫 타자’가 될 13개 구역, 3만5897가구 규모의 선도지구를 공개했다.

이번 공모에는 1기 신도시 162개 특별정비예정구역 중 61%에 해당하는 99개 구역, 15만 3000가구가 신청서를 제출한 바 있다.

세부적으로 보면, 경기 성남시 분당에선 양지마을 금호·시범단지 우성 등 1만948가구가 선정됐고, 고양시 일산에선 강촌 마을 3단지·백송마을 1단지 등 8912가구가 선정됐다.

안양 평촌에서는 꿈마을 금호·샘마을·꿈마을 우성 등이 선정됐다. 부천 중동에서는 삼익과 대우동부 등 총 6000가구, 군포 산본은 자이 백합·한양 백두 등 4620가구를 각각 선정했다.

이번에 선도지구로 선정된 구역은 내년에 특별정비구역으로 지정되고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비사업이 추진된다.

국토부는 통상 10~15년 걸리는 재건축을 정부와 지자체의 지원 하에 6년 안에 마무리하겠다는 계획이다.

다만 시장에선 선도지구가 자칫 '승자의 저주'가 될 수도 있다는 우려가 팽배하다. 1기 신도시 일부 단지들은 선두지구로 선정되기 위해 추가 공공기여를 약속하고 이주대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한 높게 써내는 등 공격적인 제안을 했기 때문이다.

일부 단지가 제시한 공공기여와 이주대책용 주택 확보 등은 모두 사업성에 영향을 줄 수 있는 요소다.

이로 인해 재건축 추진 과정에서 분담금이 높게 책정될 공산이 커지면서 주민 간 갈등이 불거지고 사업이 오히려 늦어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

특히 용적률에 따른 사업성 차이도 추가 분담금에 영향을 미친다. 현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 ▲분당 326% ▲일산 300% ▲평촌 330% ▲산본 330% ▲중동 350%다.

분담금이 많은 곳은 수억 원대가 나올 것으로 예상되면서, 주민 간 갈등이 불가피해 질 것으로 보인다. 1기 신도시에 초기에 입주한 경우 현업에서 은퇴한 고령층이 대부분인데, 이같은 수 억원의 분담금을 부담스러워 할 가능성이 크기 때문이다.

아울러 현재 추정되는 예상 분담금보다 실제 사업에 들어갈 시 분담금은 더 오를 것이란 관측도 따른다. 자잿값 상승으로 공사비 등이 계속해서 오르는 상황이기 때문이다. 즉 각 주민이 부담해야 추가 분담금을 감당할 수 있느냐에 따라 희비가 갈릴 것으로 보인다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있는지가 재건축 추진의 관건"이라며 "부촌을 중심으로 사업이 빠르게 추진되면서 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화가 나타날 수 있다"고 말했다.