“내 집 마련 꿈 무너졌다”… 李 강력 규제에 비명
||2025.06.30
6억 초과 대출 규제
분양시장 ‘직격탄’
수분양자들 초비상
정부의 전격적인 대출규제 강화 조치가 입주를 앞둔 분양단지 계약자들에게 직격탄을 날렸다.
지난 28일부터 시행된 이번 조치는 이른바 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 전면 금지한 것으로, 세입자가 전세자금대출을 통해 보증금을 지급하고 동시에 주택 소유권이 수분양자에서 세입자로 이전되는 형태의 거래를 더 이상 허용하지 않겠다는 것이다.
금융위원회 관계자는 “소유권 이전 조건부 전세대출을 수분양자가 전세받아 잔금을 낼 때도 금지할 것”이라며 “입주자 모집공고 시기와 상관없이 적용할 계획”이라고 밝혔다.
즉, 규제 시행일 이전에 분양받은 아파트도 예외 없이 포함된다.
이번 조치로 전세 세입자의 보증금에 의존해 잔금을 낼 예정이던 계약자들은 자금난에 봉착했다.
특히 전세가격이 높은 강남 3구(서초·강남·송파) 및 마용성(마포·용산·성동구) 일대는 세입자의 전세대출 의존도가 높아 혼선이 가중되고 있다.
세입자가 대출 없이 보증금 전액을 현금으로 지급하는 경우에만 기존 방식이 가능하지만, 현실적으로 이는 드문 사례다.
적정한 가격에 세입자를 구하지 못할 경우, 당초 실입주 계획이 없던 수분양자들도 대출을 받아 직접 입주해야 할 상황에 몰린다.
최악의 경우 잔금 납부 불가로 위약금 발생 및 계약 해지 위험도 존재한다.
서초구 잠원동 ‘메이플자이’(3307가구)가 당장 영향을 받는 대표 사례로 꼽히며, 연말까지 입주 예정인 ▲래미안원페를라(11월, 서초) ▲청담르엘(11월, 강남) ▲잠실래미안아이파크(12월, 송파) 등 대단지들도 규제 직격권 안에 들어 있다.
전세대출뿐 아니라, 주택담보대출(주담대)도 사상 초유의 강도로 제한됐다.
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정부는 지난 27일 가계부채 점검회의에서 수도권 및 규제지역 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 내용을 골자로 한 대책을 발표했다.
부동산R114에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 약 14억6,492만원으로, 서울 아파트 10채 중 7채 이상이 이번 규제에 해당된다. 기존에는 전용 85㎡ ‘국민평형’ 아파트의 경우 LTV 70% 기준 약 9억9,000만원까지 대출이 가능했으나, 이제는 6억 원으로 한도가 고정되면서 수억 원의 자기자금이 더 필요하게 됐다.
가장 영향을 크게 받는 지역은 강남 3구다.
예를 들어 서초구 아파트 평균 가격은 약 32억 원으로, 이전에는 LTV 50% 기준으로 약 16억 원의 대출이 가능했다. 하지만 이제는 25억 원 이상의 현금이 있어야 매수가 가능하다.
마포구, 성동구 등 비규제 시기 LTV 70% 적용 대상이었던 지역도 이제는 최소 8~10억 원 이상의 자본력이 없으면 진입이 어려워졌다.
하반기 입주가 예정된 서울 아파트만 1만4,000여 가구에 이르는 가운데, 수많은 수분양자와 집주인들이 자금 조달 계획 전면 수정에 나서야 하는 실정이다.
은행의 실거주 조건 전세금 반환 대출에도 6억 원 상한을 적용할지 여부가 불투명해지면서, 전세를 안고 집을 산 이들조차 불안한 대기 상태에 놓여 있다.
전문가들은 “대출 제한으로 인한 유동성 부족이 주택 거래 위축, 미입주 사태로 이어질 수 있다”고 경고한다.
한편, 금융위원회는 이번 6·27 부동산 대책에서 주택담보대출 한도는 소득 대비 부채수준을 고려했다고 밝혔다.
금융위는 “주담대 1억 원을 30년 만기로 빌리면 월 원리금 상환액이 50만 원 정도인데, 같은 기준으로 6억 원을 빌리면 월 300만 원을 갚아야 한다. 6억 원 이상 대출받는 사람은 전체 대출의 10% 미만”이라고 설명했다.
