잠실주공5단지 5억 하락·은마도 주춤… 강남 재건축 뒤흔든 분담금 리스크와 대출 규제

강남 재건축 시장을 대표하는 주요 단지들의 실거래가가 최근 잇따라 하락세를 보이며 관망세가 짙어지고 있습니다.

가파른 공사비 인상으로 인한 조합원 분담금 급증, 여기에 대출 규제와 세금 부담 등 복합적인 요인이 맞물리며 매수 심리가 크게 위축된 영향으로 풀이됩니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난 8월 45억 7,500만 원에 거래된 이후 두 달 만에 5억 1,000만 원 내린 40억 6,500만 원에 손바뀜됐습니다.

강남구의 핵심 단지인 대치동 은마아파트와 개포주공6단지 등에서도 직전 최고가 대비 1억~2억 원가량 떨어진 실거래가 등록되며 시장 호가 역시 동반 하락하는 분위기입니다.

이 같은 하락세의 주된 원인으로는 눈덩이처럼 불어난 '추가분담금 리스크'가 꼽힙니다. 최근 정비사업 현장 전반에서 자재비와 인건비 급등으로 공사비 증액 계약이 잇따르면서 조합원이 부담해야 할 몫이 과거 추정치보다 두세 배 이상 뛰고 있습니다.

여기에 사업시행인가 이후 관리처분계획이나 착공 단계가 지연될수록 금융비용과 추가 공사비가 누적되어 최종 분담금이 더 늘어날 수 있다는 불안감이 작용하고 있습니다.

정부의 강화된 주택담보대출 한도 규제와 높은 수준의 금리, 고가 주택에 대한 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 투자 수요를 묶어두는 원인입니다.

재건축은 매입 가격과 분담금을 합산한 총 투자금 대비 완공 후 상승 여력을 보고 진입하는 투자 성격이 짙은 만큼, 투자 비용 증가와 시장 규제가 겹친 현재 상황에서는 관망세가 당분간 이어질 것이라는 전망이 우세합니다.